Když ceny rostou rychleji než naše úspory, většina z nás si položí jednoduchou otázku: Kam peníze uložit, aby neztrácely hodnotu? Někdo přemýšlí o akciích, jiný o zlatě nebo nemovitostech. Existuje ale ještě jedno aktivum, které bývá v investičních diskusích často opomíjené – zemědělská půda.
Nemá burzovní ticker, její cena se nemění každou minutu a málokdy se o ní píše na titulních stránkách ekonomických médií. Přesto data za posledních dvacet let ukazují, že si vedla překvapivě dobře. Neznamená to, že jde o bezrizikovou investici nebo o cestu k rychlému zbohatnutí. Znamená to ale, že stojí za to podívat se na čísla. A právě ta si v tomto článku projdeme.
Představte si, že jste v roce 2004 koupili hektar zemědělské půdy. Zaplatili byste za něj přibližně 65 000 korun. V té době šlo o investici, která zajímala především zemědělce nebo lidi hospodařící na vlastních pozemcích. Málokdo ji vnímal jako způsob, jak dlouhodobě chránit majetek.
O dvacet let později je situace úplně jiná. V roce 2024 dosáhla průměrná tržní cena zemědělské půdy 360 360 Kč za hektar, což představuje růst o více než 450 %. (Zdroj: FARMY.CZ)
Tak výrazný růst samozřejmě nepřišel přes noc a rozhodně neprobíhal každý rok stejným tempem. Naopak – trh reagoval na ekonomické události, změny poptávky i vývoj inflace.
Mezi nejzajímavější období patří například:
To důležité ale není tempo jednotlivých let, ale dlouhodobý obraz. Za dvě desetiletí prošla česká ekonomika finanční krizí, pandemií covidu i nejvyšší inflací za mnoho let. Přesto ceny zemědělské půdy pokračovaly v růstu. Ne vždy stejně rychle, ale překvapivě stabilně.
Právě to je jeden z důvodů, proč dnes půdu sledují nejen zemědělci, ale také investoři, kteří hledají dlouhodobější a méně volatilní alternativu k tradičním investicím.
Růst ceny sám o sobě ještě neznamená, že investice skutečně vydělává. Pokud totiž současně roste inflace, část zhodnocení se jednoduše „rozpustí“ v rostoucích cenách.
A právě tady začíná být srovnání opravdu zajímavé. V letech 2000 až 2021 se inflace v České republice většinou pohybovala mezi 1-3 % ročně. Pak přišel prudký zlom a v roce 2022 dosáhla průměrná inflace více než 15 %, o rok později přibližně 10,7 %. Teprve v roce 2024 se vrátila zpět na hodnotu kolem 2,4 %. (Zdroj: Český statistický úřad.)
Pro běžného člověka to znamenalo jediné, a to že peníze ponechané bez dostatečného zhodnocení ztrácely kupní sílu mnohem rychleji než dříve.
Jak si v tomto období vedla zemědělská půda?
V roce 2022 její cena vzrostla o 13,5 %, v roce 2023 o dalších 2,9 %. V jednotlivých letech tedy inflaci nepřekonala vždy. Když se ale podíváme na celé dvacetileté období, obrázek je mnohem jasnější. Podle dostupných tržních dat rostla česká zemědělská půda dlouhodobě přibližně o 9 až 10 % ročně, zatímco průměrná inflace za stejné období nepřesáhla čtyři procenta.
Je fér dodat, že ani půda není výjimkou z ekonomických pravidel. Například rok 2019 patřil k období, kdy inflace rostla rychleji než ceny zemědělské půdy. Jeden slabší rok ale sám o sobě nevypovídá o dlouhodobém trendu a z historických dat vyplývá, že zemědělská půda dokázala v dlouhém horizontu inflaci překonávat. Ne proto, že by každý rok přinášela mimořádné zhodnocení, ale díky stabilnímu růstu své hodnoty v čase.
To je pravděpodobně otázka, kterou si položí většina investorů – ceny půdy rostou, ale jak si vede ve srovnání s akciemi, dluhopisy nebo zlatem?
Jednoduchá odpověď bohužel neexistuje. Český trh nemá jeden reprezentativní index zemědělské půdy, který bychom mohli postavit vedle akciového trhu nebo dluhopisů. Dobrou představu ale poskytují dlouhodobá zahraniční data.
Americký NCREIF Farmland Index, který sleduje výnosy zemědělské půdy, dosáhl za posledních 32 let průměrného ročního výnosu přibližně 10,15 %.
Pro srovnání – americký akciový index S&P 500 přinesl za stejné období přibližně 10,49 % ročně.
Na první pohled jsou si tato čísla velmi blízká, rozdíl se ale ukáže ve chvíli, kdy se podíváme na výkyvy trhu. Zatímco S&P 500 vykazoval roční volatilitu přibližně 17,6 %, u zemědělské půdy to bylo jen kolem 6,8 %. (Zdroj: CAIA, FarmTogether – americká data.)
Jinými slovy historicky dokázala zemědělská půda nabídnout podobný výnos, ale mnohem klidnější průběh. To samozřejmě neznamená, že je lepší investicí než akcie. Pro řadu investorů ale může představovat zajímavý způsob, jak portfolio více diverzifikovat.
Dluhopisy bývají považovány za konzervativní část portfolia a jejich dlouhodobé výnosy se zpravidla pohybují kolem 4 až 5 % ročně.
Zemědělská půda v historickém srovnání dosahovala vyššího zhodnocení. Navíc nabízí něco, co běžné dluhopisy neumí a vedle růstu ceny může investor získávat také pravidelný příjem z pachtovného.
Když se začne mluvit o inflaci, zlato bývá jedním z prvních aktiv, která investory napadnou. Historická data ale ukazují, že jeho vztah k inflaci není tak silný, jak si mnoho lidí myslí.
Podle dostupných studií dosahuje korelace zlata s inflací přibližně 0,18, zatímco u zemědělské půdy se pohybuje kolem 0,69. (Zdroj: AcreTrader, University of Illinois – americká data.)
Další rozdíl je jednoduchý, zlato samo o sobě žádný pravidelný příjem negeneruje, ale zemědělská půda ano.
Je ale důležité připomenout, že uvedené údaje vycházejí především z amerických dat. Přímé srovnání české půdy s českými akciemi nebo dluhopisy za stejné období zatím není možné vytvořit z jednoho jednotného veřejného zdroje.
Když se mluví o investici do zemědělské půdy, většina lidí automaticky přemýšlí o růstu její ceny, jenže tím celý příběh nekončí. Pokud půdu propachtujete zemědělci, může vám zároveň přinášet pravidelný příjem v podobě pachtovného.
V roce 2024 se jeho výše u orné půdy nejčastěji pohybovala mezi 2 500 až 6 000 Kč za hektar ročně, u kvalitnější půdy nebo nově uzavíraných smluv i více. (Zdroj: Maplo.cz, SPÚ.) Ve vztahu k pořizovací ceně jde přibližně o 1 až 2 % ročně.
Na první pohled to nemusí působit jako vysoké číslo a pokud někdo hledá investici, která bude generovat výrazný pravidelný příjem, pravděpodobně bude hledat jinde.
Síla zemědělské půdy spočívá právě v kombinaci průběžného pachtovného a dlouhodobého růstu hodnoty, kdy vytváří celkový výnos, který se podle historických dat mohl pohybovat přibližně mezi 7 a 11 % ročně.
Je ale důležité zdůraznit, že tato čísla vycházejí z historického vývoje. Nejsou příslibem budoucích výnosů. Každá investice se vyvíjí jinak a budoucnost může přinést odlišné podmínky.
Za dlouhodobým růstem cen nestojí žádné tajemství ani spekulace. Ve skutečnosti jde o poměrně jednoduchou ekonomiku.
1) Půdy nepřibývá
Na rozdíl od většiny jiných aktiv novou zemědělskou půdu jednoduše nevytvoříme. Naopak jí každý rok ubývá. Podle dostupných dat přišlo Česko od roku 1993 téměř o 276 000 hektarů orné půdy, která ustoupila výstavbě silnic, průmyslových areálů nebo bytových projektů. (Zdroj: iROZHLAS.cz)
2) Poptávka roste
Počet lidí, kteří půdu chtějí vlastnit roste a důvodů je několik.
Zemědělci potřebují rozšiřovat hospodaření, investoři hledají dlouhodobě stabilnější aktiva a významnou roli hraje i celosvětový růst poptávky po potravinách.
Své dělá také klimatická změna. V některých částech světa se zemědělská produkce stává složitější, což zvyšuje význam kvalitní půdy v regionech, kde je stále dobře využitelná.
3) Česká republika není nejdražší
Přestože ceny půdy v posledních letech výrazně vzrostly, ve srovnání se západní Evropou se stále pohybují níže. Podle údajů Eurostatu dosahovala průměrná cena orné půdy v Evropské unii v roce 2024 přibližně 15 224 EUR za hektar, tedy zhruba 380 tisíc korun.
Česká republika se tomuto průměru postupně přibližuje, stále ale existují země, kde jsou ceny několikanásobně vyšší. Například v Nizozemsku přesahuje cena hektaru 2,4 milionu korun, v Dánsku se pohybuje kolem 1,5 milionu korun. (Zdroj: Eurostat.)
To samozřejmě neznamená, že česká půda musí těchto hodnot jednou dosáhnout, ale ukazuje to, že při pohledu na evropský trh rozhodně nepatří mezi nejdražší.
Právě kombinace omezené nabídky, stabilní poptávky a dlouhodobého významu zemědělské půdy patří mezi hlavní důvody, proč její hodnota v minulosti rostla.
Historická data sice budoucí vývoj nezaručují, ukazují však, že zemědělská půda dlouhodobě prokázala schopnost odolávat ekonomickým výkyvům, a proto si zaslouží místo mezi investicemi, které stojí za zvážení.
Na Investice v aukci najdete přehledné online aukce investičních pozemků z celé České republiky.
