Když kupujete zemědělský pozemek, pravděpodobně vás zajímá především jedna věc: jak vám může vydělávat? Jednou možností je pravidelný příjem z pachtovného. Druhou růst hodnoty pozemku, který se promítne do výsledku při jeho prodeji.
Každý z těchto zdrojů výnosu funguje jinak. Nemusíte si ale nutně vybírat jen jeden. Pozemek může být propachtovaný zemědělci a současně se v čase zhodnocovat. Rozhodující je, za jakou cenu ho pořídíte, jaké má vlastnosti a co s ním plánujete do budoucna.
Pokud na půdě nechcete sami hospodařit, můžete ji přenechat zemědělci prostřednictvím pachtovní smlouvy. Zemědělec pozemek využívá k hospodaření a vám za to platí sjednané pachtovné.
Pro vlastníka jde o způsob, jak získávat průběžný příjem, aniž by musel zajišťovat samotnou zemědělskou činnost. Jeho výše ale závisí na konkrétní smlouvě, lokalitě a kvalitě půdy.
Představte si pozemek o výměře jednoho hektaru, který koupíte za 375 000 Kč. Pokud roční pachtovné činí 4 500 Kč, jednoduchý výpočet vychází takto:
4 500 Kč ÷ 375 000 Kč × 100 = 1,2 % ročně.
Jde o modelový hrubý výnos před zohledněním nákladů a případného zdanění. U konkrétní nabídky proto vždy počítejte se skutečnou kupní cenou a pachtovným uvedeným ve smlouvě.
Pacht může být užitečným doplňkem investice. Pokud ale od pozemku očekáváte výrazný pravidelný příjem, je potřeba si předem spočítat, zda vaše očekávání skutečně splňuje.
Vedle výše pachtovného sledujte také dobu trvání smlouvy a podmínky jejího ukončení. Ty mohou ovlivnit, kdy budete moci pozemek začít využívat jinak.
U zemědělského pachtu na dobu neurčitou stanoví občanský zákoník dvanáctiměsíční výpovědní dobu. Konkrétní postup je však potřeba posoudit podle smlouvy a příslušných zákonných pravidel.
Pacht tedy znamená méně práce se samotným hospodařením, nikoli vlastnictví zcela bez starostí. Stále je potřeba sledovat plnění smlouvy, platby a způsob, jakým pachtýř s půdou zachází.
Druhým zdrojem výnosu může být rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou pozemku. Investor půdu koupí, určitou dobu ji drží a následně ji prodá za vyšší cenu.
Zní to jednoduše. V praxi ale záleží na výběru konkrétního pozemku i na ceně, za kterou do investice vstoupíte.
Podle společnosti FARMY.CZ dosáhla průměrná tržní cena zemědělské půdy v roce 2025 372 550 Kč za hektar, což představovalo meziroční zvýšení o 3,4 %. Samotný průběh roku však společnost hodnotí spíše jako stagnaci. I proto není vhodné očekávat, že půda poroste každý rok stejným tempem.
Celostátní průměr navíc neříká, za kolik jednou prodáte svůj pozemek. Jeho hodnotu ovlivňuje lokalita, přístup, kvalita půdy, právní omezení i možnosti využití.
U investičních pozemků může hrát roli také okolní výstavba nebo perspektiva změny územního plánu. Budoucí změna využití ale není zaručená a neměla by být považována za hotovou věc.
Podrobněji se historickému vývoji věnujeme v článku Zemědělská půda a inflace: co říkají data za posledních 20 let.
Pokud plánujete pozemek dlouhodobě držet, může vám pacht přinášet příjem během čekání na případné zhodnocení. Zemědělec na něm hospodaří, vy pobíráte pachtovné a hodnota pozemku se mezitím může vyvíjet.
Jiná situace nastává, pokud chcete pozemek v dohledné době využít pro vlastní záměr. Dlouhodobá smlouva pak může ovlivnit váš časový plán.
Propachtovaný pozemek lze prodat. Pro kupujícího ale mohou být podmínky pachtu důležitou součástí rozhodování. Někdo ocení pokračující příjem, jiný bude potřebovat pozemek převzít k vlastnímu využití.
Stejně tak pozemek bez pachtu automaticky neznamená úplnou volnost. Možnosti jeho využití nadále ovlivňuje územní plán, právní stav a další omezení.
Než se rozhodnete přihodit v aukci nebo pozemek koupit, odpovězte si na tři otázky:
Pokud je pozemek propachtovaný, vyžádejte si před koupí smlouvu. Prověřte zejména výši a splatnost pachtovného, délku trvání, podmínky ukončení a případné automatické prodlužování.
Výnos posuzujte podle konkrétní nabídky. Nízká pořizovací cena, vhodné smluvní podmínky a dobře prověřený pozemek jsou pro rozhodování užitečnější než samotný celostátní průměr.
Pachtovné a růst hodnoty představují dva různé zdroje výnosu, které se mohou v jedné investici spojit. Pacht přináší průběžný příjem, případné zhodnocení se projeví při prodeji. Ani jedno ale není automatické.
Před koupí proto posuzujte nejen cenu a lokalitu, ale také smlouvy a možnosti budoucího využití.
Na Investice v aukci najdete investiční pozemky z celé České republiky. U vybraných nabídek je dostupná také analýza investiční příležitosti, kterou vám zašleme na vyžádání. Podmínky případného pachtu můžete probrat s makléřem uvedeným u nabídky.
*Tento článek má informativní charakter a nepředstavuje investiční, právní ani daňové poradenství. Uvedená čísla jsou orientační průměry, konkrétní pozemky se mohou výrazně lišit. Minulý vývoj cen nezaručuje budoucí výnosy.
Máte na autorku nějaké dotazy? Neváhejte zanechat komentář!
